Page 5 - SPL Novice 8

4 Novice Novice 5

Zaupanje je temelj področja upravljanja račune. Prav zato smo uzakonili že v zadnji noveli in kdaj lahko doprinesla tudi epidemija, ko za zagon stanovanjskih investi-

pričakujemo celovito reformo na
tudi možnost, da se etažni lastniki
cij. Stanovanjski sklad Republike
smo bili dnevno soočeni z vpra-
nepremičninami?
se sredstva rezervnih skladov za
odločitve v času, ko je bilo zbira-
stanovanjske politike in gradi na-
Zaupanje med upravniki in etažnimi lastniki in njihova večja aktivnost ključna za uspešno upravljanje stavb z večinskim soglasjem odločijo, da področju regulacije upravljanja z šanji upravnikov, kako sprejemati Slovenije, ki je osrednji izvajalec
nje in gibanje omejeno in ni bilo
jemna stanovanja po teritoriju cele
več večstanovanjskih stavb še nap-
Zbornici za poslovanje z nepremič-
– Z javno najemniško službo do večjega fonda najemniških stanovanj – Anita Hočevar Frantar, vodja Sektorja za rej – tako kot doslej – vodijo na ninami smo že večkrat pojasnjeva- mogoče izvajati zborov lastnikov. države glede na izkazane potrebe,
stanovanja, meni, da SZ-1 lajša delo občinam, stanovanjskim skladom, upravnikom, lastnikom stanovanj enotnem računu, upravnik pa vodi li, da regulacija področja v smislu Mislim, da je prav, da se sodobni ima po novem tudi predkupno
knjigovodsko evidenco za vsako licenciranja upravnikov po zgledu načini komunikacije vpeljejo tudi pravico v primerih, ko občine
Na Ministrstvu za okolje in pros- najemnin, s katerim bomo zagoto- mogoče zagotoviti primeren stan- stavbo posebej. Ločeni fiduciarni nepremičninskih posrednikov ne na področje upravljanja in odlo- prodajajo zemljišča, namenjena za
tor, v Sektorju za stanovanja ste vili, da uskladitev višine neprofitne dard bivanja, saj je bilo do sedaj računi za rezervni sklad za vsako bo mogoča zaradi evropskih di- čanja v večstanovanjskih stavbah. gradnjo večstanovanjskih stavb.
zaposleni od leta 1987. Sodelovali najemnine ne bo prizadela social- težko pridobiti zadostna soglasja večstanovanjsko stavbo posebej so rektiv, ki nas zavezujejo k deregu- Ker pa vemo, da se nekateri težko Sklad se je v celoti usmeril v grad-
ste pri različnih pomembnih pro- no ogroženih najemnikov. Dviguje zaradi razdrobljenega lastništva, torej zakonska obveza, ki zagotavlja laciji poklicev. Smo pa ob pripravi privadijo na tehnične novosti, smo njo najemnih stanovanj; do leta
jektih, med drugim pri pripravi se maksimalni delež najemnine, še posebej, če je bilo zahtevano večjo varnost in transparentnost zadnje novele zakona že pripravljali dopustili možnost kombinacije 2026 je v načrtu zagotovitev vsaj
podzakonskih predpisov in zako- ki ga krije subvencija, od sedanjih soglasje vseh. sredstev, etažni lastniki pa se lahko rešitve v smeri obveznega zava- elektronskega glasovanja in glaso- 5.000 dodatnih najemnih stano-
nov s stanovanjskega področja. 80% na 85% neprofitne najemni- odločijo, da te določbe zakona rovanja poslovne odgovornosti vanja s podpisovanjem listine. vanj.
Kako ste zadovoljni z letos spre- ne. Vpeljali smo posebno olajšavo Tako stroka kot etažni lastniki ne uporabijo, kar pomeni, da se upravnikov. Žal takšne rešitve niso Stanovanjska politika je vključena
jetim Zakonom o spremembah za enočlanska gospodinjstva in so nekatere spremembe sprejeli z zadeve ne spremenijo, s čimer se podprle zavarovalnice in niso bile Prav tako je razširila nadzor sta- tudi v Načrt za okrevanje in odpor-
in dopolnitvah Stanovanjskega korekcijo pri izračunu neprofitne mešanimi občutki. Dobro je, da tudi stroški zaradi vodenja ločenih pripravljene oblikovati tovrstnega novanjske inšpekcije. nost. V tem okviru je zagotovljenih
zakona? najemnine za invalide, ki so trajno je za nekatere izboljšave potrebno fiduciarnih računov ne povišajo. produkta zaradi velikih tveganj. Z novelo zakona smo dali sta- 60 milijonov evrov sredstev. Prek
Naj ne zveni neskromno, a s pri- vezani na uporabo invalidskega soglasje le 50% etažnih lastnikov, dročjem varstva osebnih podat- Poudarjamo pa, da se bodo za Ne glede na to se strinjam z ugo- novanjski inšpekciji nekaj več sheme financiranja pridobivanja
pravo in sprejetjem novele Sta- vozička. po drugi strani pa je za nekatere kov, predvsem pa na nevarnosti takšno možnost v večini primerov tovitvami, da bo treba predvsem pooblastil. Povečan je nabor javnih najemnih stanovanj bodo
novanjskega zakona sem res zelo Kot novost, v Evropi pa že poznano investicije in najem kreditov še zlorab pooblaščenih oseb etažnih odločili etažni lastniki v večstano- zaradi dviga kakovosti upravljanja prekrškov, prekrški upravnika so namenjena občinam, stanovanj-
zadovoljna. Sicer smo skupaj z prakso, smo vzpostavili pogoje za vedno potrebnih 75%. lastnikov, ki bodo imele dostop vanjskih stavbah, v katerih zaupajo zagristi tudi v to kislo jabolko in natančneje opredeljeni. Uvedena je skim skladom in neprofitnim
malo številčno ekipo, poleg mene delovanje javne najemniške službe. Treba se je zavedati, da je krovni do sredstev na računu in možnos- upravnikom in niso doslej imeli vpeljati nekatere omejitve oziro- tudi možnost, da inšpekcijski or- stanovanjskim organizacijam.
so na zakonu delali še trije sode- Namen je aktivirati obstoječi, a ne- zakon na področju nepremičnin in ti za njihov dvig. slabih izkušenj v zvezi z rezervnimi ma pogoje za opravljanje poslov gan odredi upravniku, pri katerem
lavci, zastavili spremembe malo zaseden stanovanjski fond. Lastniki stvarnega prava Stvarnopravni za- Ministrstvo je sprejelo predlog skladi. upravljanja. To vprašanje bo, žal, bi ugotovil nepravilnosti ali kršitve, Glede na vaše dolgoletne izkušnje
širše, a določenih predlogov, žal, stanovanj, ki bi svoja stanovanja konik, ki na področju upravljanja etažnih lastnikov in njihovih Z novelo zakona smo dali etažnim moralo počakati na nov stanovanj- odpravo nepravilnosti. Zaradi šte- – kaj predlagate, kaj bi bilo pot-
nismo mogli izvesti. Kljub temu pa dali na razpolago javnemu najemu pozna le dva nivoja soglasij: redno združenj, ki so zadnjih nekaj let, še lastnikom tudi dodatno možnost ski zakon. vilnih pritožb, da posamezni etažni rebno še spremeniti na stanovanj-
mislim, da smo opravili veliko delo za najmanj tri leta, bodo razbre- upravljanje z več kot 50% soglas- posebej pa v času priprave novele nadzora nad porabo sredstev lastniki posegajo na skupne dele skem področju?
v relativno kratkem času. Spre- menjeni vseh poslov in tveganj, jem in izredno upravljanje s 100%. Stanovanjskega zakona, opozarjali rezervnega sklada. Lahko sklenejo, Strokovna javnost si želi celovitih stavbe brez soglasij, smo razširili V zvezi z dostopnostjo stanovanj
membe in dopolnitve zakona res povezanih z oddajo stanovanj, dol- S stanovanjskim zakonom smo že v na težave zaradi enotnih računov da upravnik izvaja izplačila iz re- rešitev tudi na drugih področ- možnost inšpekcijskega nadzora. bo potrebno doseči sinergijsko
niso zelo obsežne, a smo izpeljali goročno pa jim bo to zagotavljalo letu 2008 uvedli še en nivo odloča- rezervnih skladov, ki so bili vodeni zervnega sklada v primeru ločene- jih, na primer pri odgovornosti Tako lahko inšpekcija ukrepa v delovanje več resorjev. Uspešna
vse bistvene. Prepričana sem, da bo prejemanje rednih dohodkov. Na- nja v višini več kot ¾ za posle tako za več večstanovanjskih stavb ozi- ga fiduciarnega računa za stavbo etažnih lastnikov. Žal mnogi primeru posega iz posameznega stanovanjska politika je namreč
novela olajšala delo tako občinam, jemnikom pa bo omogočen varen imenovanih izboljšav, za katere roma za vse stavbe, ki jih je uprav- le ob potrditvi enega od etažnih pozabljajo, da lastnina pomeni dela v kateri koli skupen del brez neločljivo povezana z ustrezno
stanovanjskim skladom kot tudi najem za neprofitno najemnino. gradbeno dovoljenje ni potrebno. ljal posamezni upravnik. Tudi sta- lastnikov. Na ta način lahko etažni tudi njeno redno vzdrževanje in ustreznih soglasij ostalih etažnih zemljiško politiko, davčno politiko
upravnikom in lastnikom stano- Pripravljena je vladna uredba, ki Z zadnjo novelo zakona smo spet novanjska inšpekcija nas je večkrat lastniki neposredno odločajo o če si je ne morejo privoščiti, bi jo lastnikov. Uvedli smo tudi mož- in zagotavljanjem finančnih virov,
vanj. O tem ne nazadnje pričajo bo določila natančnejša merila in znižali soglasja za kar precejšen del opozorila, da je vodenje sredstev svojih sredstvih in hkrati izvajajo morali prodati, da ne bi ogrožali nost izvršbe na podlagi inšpekcij- pa, seveda, tudi s socialno politiko,
številni pozitivni odzivi in pohvale, pogoje delovanja najemniške služ- poslov. A v nekaterih primerih je rezervnih skladov za več stavb na neposreden nadzor. Seveda pa drugih. Se pri nas lahko pričaku- ske odločbe. ki mora zaščiti najranljivejše naje-
ki smo jih bili deležni. be v okviru Stanovanjskega sklada soglasje vseh treba ohraniti. Tak enem računu netransparentno in bodo etažni lastniki za to nalogo jejo premiki na tem področju? mnike oziroma uporabnike stano-
RS. Pričakujemo, da bo uredba primer je tudi najemanje kredita v je porabo teh sredstev praktično morali izbrati svojega predstavnika, Vsak etažni lastnik mora svoje Zvišanje neprofitne najemnine vanj. Verjetno bi bilo potrebno več
Kaj je bistvo, ki mu je pri pripravi sprejeta v prvi polovici decembra, breme rezervnega sklada. Sredstva nemogoče nadzirati. Zaradi zlorab ki mu bodo lahko zaupali. stanovanje oziroma posamezni del naj bi pripomoglo k novim inve- narediti tudi na javno-zasebnem
sprememb sledil zakonodajalec? tako da bo služba lahko vzpostav- rezervnega sklada so namreč skup- posameznih upravnikov, najbolj Ločeni računi rezervnih skladov uporabljati in zanj skrbeti tako, da sticijam v najemna stanovanja. partnerstvu.
Spremembe in dopolnitve Stano- ljena s 1. 1. 2022. no premoženje vseh etažnih lastni- odmeven je bil primer upravnika so gotovo varnejši za etažne la- ne moti ostalih etažnih lastnikov Potrebe najemniškega trga so Na področju upravljanja bo treba
vanjskega zakona smo pripravili Nekaj ključnih sprememb smo kov in skupni lastniki solidarno Atrij, se je začelo zelo intenzivno stnike, poraba sredstev bo bolj pri uporabi njihovih posameznih velike. Kakšna je politika države še dvigniti kakovost upravljanja
kot odgovor na otežen dostop do uvedli tudi na področju upravlja- odgovarjajo za obveznosti, ki na- razmišljati v smeri ločenih fiduci- transparentna, lažji bo nadzor nad delov. Lastnik je odgovoren za ško- na tem področju? So v pripravi in predvsem doseči zaupanje med
primernih stanovanj, s katerim se nja z večstanovanjskimi stavbami. stanejo v zvezi s skupno stvarjo. V arnih računov rezervnih skladov, porabo sredstev, predvsem pa bo do, ki izvira iz njegovega posame- konkretnejši ukrepi? etažnimi lastniki in upravniki. Zau-
soočamo v Sloveniji. S predlaga- Uvedli smo obvezne ločene fiduci- primeru neplačnikov bi vsi etažni ki zagotavljajo večjo varnost in preprečeno prelivanje sredstev re- znega dela in ki nastane na drugih Rešitve gredo v več smereh. Novela panje in večja aktivnost etažnih la-
no novelo želimo ustaviti trend arne račune za rezervni sklad vsake lastniki – tudi tisti, ki redno plaču- transparentnost, hkrati pa pre- zervnih skladov med posameznimi posameznih delih ali skupnih stanovanjskega zakona je uskladila stnikov, torej pripravljenost etažnih
krčenja fonda javnih najemnih večstanovanjske stavbe posebej. jejo svoje obveznosti – odgovarjali prečujejo prelivanje sredstev ene večstanovanjskimi stavbami, ki jih delih, v skladu s splošnimi pravili, neprofitne najemnine, tako da po- lastnikov na sodelovanje z ostalimi
stanovanj in vzpostaviti vzdržne To bo gotovo prineslo varnejše za bremena neplačnikov. Neplačilo večstanovanjske stavbe za plačilo upravlja posamezen upravnik. Ne ki urejajo odškodninsko odgovor- krivajo stroške uporabe stanovanja. etažnimi lastniki in upravnikom,
pogoje za poslovanje stanovanjskih in bolj transparentno vodenje posameznega etažnega lastnika, del vzdrževanja na drugi večsta- nazadnje imajo etažni lastniki pra- nost. Za plačilo vseh stroškov, tudi Na ta način bodo lastniki teh sta- sta po mojem mnenju ključna
skladov. sredstev rezervnih skladov. Prav ki ga ne bi bilo mogoče izterjati, novanjski stavbi, ki jo upravlja isti vico, da se odločijo o tem, ali bodo stroškov vzdrževanja je odgovoren novanj, v glavnem občine in skladi, pogoja za uspešno upravljanje
Ključna rešitev, ki smo jo z novelo tako so predvidene rešitve, ki bi pomenilo povečano breme za upravnik. Na to problematiko so imeli ločene račune po stavbah vsak lastnik nepremičnine. Če lažje gospodarili z njimi, ustavil stavb. Tudi etažni lastniki se vedno
zakona vpeljali, je uskladitev višine bodo povečale možnost nadzora ostale etažne lastnike. opozarjali številni etažni lastniki, ali bodo ohranili dosedanji način stroškov ne poravnava redno, so se bo trend krčenja fonda. Zaradi bolj zavedajo ne le svojih pravic,
neprofitne najemnine. Vrednost etažnih lastnikov nad delovanjem Posojilna pogodba, ki bi jo z banko saj gre za njihov denar, ki so ga več vodenja sredstev rezervnih skladov. že predvideni ukrepi: od izterjave, prenizkih neprofitnih najemnin so pač pa tudi obveznosti. Na dvig
točke za določitev vrednosti sta- upravnika in v primeru kršitev tudi sklenil upravnik v breme rezerv- let zbirali z namenom vzdrževanja obremenitve njegove nepremič- občine celo prodajale stanovanja. cene energentov, ki bo obremenil
novanja, ki je podlaga za izraču- ukrepanja stanovanjske inšpekcije, nega sklada zgolj na podlagi sklepa svoje stavbe, nazadnje pa ostali Ob sprejetju novele zakona je nine, pa do izključitvene tožbe v Stanovanjski sklad Republike Slo- najemnike in lastnike stanovanj,
navanje neprofitne najemnine, se s čimer predvsem zagotavljamo večine solastnikov in ne vseh, ne brez sredstev zaradi zlorab nekate- bilo v Zbornici za poslovanje z skrajnem primeru, če je skupnost venije bo v okviru javnega najema stanovanjska zakonodaja ne more
več kot 13 let ni spremenila. Posle- nadzor upravnikovega ravnanja in more zavezovati etažnih lastnikov, rih upravnikov. nepremičninami in med člani z njim nevzdržna, če gre za večje stanovanj najemal razpoložljiva, neposredno vplivati. Lahko pa
dično je najemnina v tem obdobju razpolaganja s sredstvi rezervnega ki pogodbe ne podpišejo. Posa- Ministrstvo je vseskozi, tudi ob njenega Združenja upravnikov grobe kršitve njegovih dolžnosti po primerna prazna stanovanja na se ti stroški omejijo z ustreznimi
ostala nominalno enaka, realno pa sklada, ki so premoženje etažnih mezni etažni lastnik, ki za plačilo sprejemanju novele SZ-1E po- kar nekaj razočaranja, saj so pogodbi o medsebojnih razmerjih, trgu najmanj za dobo treh let in jih energetskimi prenovami stavb, ki
je padala, kar je temeljni razlog za lastnikov. stroškov upravljanja potrebuje jasnjevalo, da ločeni računi za pričakovali tudi regulacijo dejav- ki določa tudi stroške in obvezno- oddajal v podnajem po neprofitni jih država spodbuja s subvencijami
krčenje fonda javnih najemnih sta- Zelo pomembna novost na podro- posojilo, lahko sam najame posoji- sredstva rezervnega sklada pome- nosti. Namreč, v Sloveniji naj bi sti, ki bremenijo etažnega lastnika. najemnini. Prednost pri tem bodo in ugodnimi posojili Eko sklada. Z
novanj. Da dvig najemnin ne bi bil čju upravljanja je znižanje pot- lo pri banki pod pogoji in jamstvi, nijo večjo varnost in večjo transpa- bilo kar 900 upravnikov, za katere imeli mladi in mlade družine. novelo Stanovanjskega zakona smo
prehudo breme za najemnike, smo rebnih soglasij za izvedbo poslov s katerimi soglaša. rentnost, hkrati pa, seveda, po- bi bili nujno potrebni zakonsko Da ne bomo le kritični, novela je Ocenjujemo, da bo na ta način v tudi tu storili korak naprej, saj smo
predvideli postopno uskladitev, in v večstanovanjskih stavbah. Tako menijo tudi višje stroške za etažne določeni osnovni normativi za zagotovo prinesla marsikaj pozi- obdobju petih let prišlo na trg ok- znižali odstotek potrebnih soglasij
sicer v obdobju treh let. Vrednost bomo olajšali pot do vzdrževalnih Slabo voljo predvsem pri uprav- lastnike zaradi stroškov vodenja opravljanje dejavnosti; upravnik tivnega. Med drugim omogoča rog 2000 najemnih stanovanj. za izboljšave, tudi za tiste posege,
točke se bo povišala za 33%, z 2,63 in rekonstrukcijskih del, ener- nikih povzroča uvedba ločenih ločenega fiduciarnega računa in ne potrebuje osnovnega kapitala elektronsko odločanje etažnih Omogočili smo tudi višje zadol- za katere je potrebno gradbeno do-
evra, kot velja danes, na 3,50. Nato getskih prenov in odprave arhi- fiduciarnih računov za sredstva provizij. To je posebej poudarjeno za ustanovitev družbe, čeprav lastnikov in preverjanje njihove ževanje stanovanjskim skladom, voljenje. Na ta način bo sprejema-
je predvidena vsakoletna uskladitev tektonskih ovir. Večstanovanjske rezervnega sklada za vsako tudi v obrazložitvi 13. člena Pre- razpolaga s sredstvi etažnih la- identitete. tako občinskim kot republiškemu, nje odločitev za potrebne investici-
vrednosti točke z letno rastjo cen stavbe, ki so večinoma starejše od večstanovanjsko stavbo posebej, dloga Zakona o spremembah in stnikov, ni zavarovanja poslovne Res je, z novelo zakona smo omo- in sicer do meje 50% namenskega je zlasti v energetsko prenovo stavb
življenjskih potrebščin. Hkrati smo tridesetih let, te posege nujno pot- saj opozarjajo na dvig stroškov za dopolnitvah stanovanjskega zako- odgovornosti itd. Zakaj se zako- gočili tudi elektronsko glasovanje premoženja. Tako so jim omogo- precej lažje.
prilagodili sistem subvencioniranja rebujejo. Le tako bo uporabnikom etažne lastnike, konflikte s po- na, ki je uvedel ločene fiduciarne nodajalec ni lotil tega področja etažnih lastnikov. Nekaj je k temu čena nova, vsaj začetna sredstva H. K.