Page 4 - SPL Novice 7

4 Novice Novice 5

Odgovorno lastništvo je velika Pogrešamo stanovanjsko gospodarstvo

rak rana našega sistema Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona prinaša nekaj ključnih rešitev na področju

stanovanjske politike – Pospešile naj bi stanovanjsko gradnjo in povečale fond najemniških stanovanj – Direktor

V maju je Državni zbor RS sprejel Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona – Ključne novosti Stanovanjskega sklada RS (SSRS) mag. Črtomir Remec zre v prihodnost z najsodobnejšo tehnologijo BIM
in tudi pasti, ki posegajo v delo upravnika večstanovanjskih objektov ter dolžnosti in pravice etažnih lastnikov, Kateri so najpomembnejši skim donosom, verjetno ne bo ki pa je daleč najbolj aktiven od Pogosto se je izkazalo, da mno-

predstavlja Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS (ZPN) doprinosi novele stanovanj- pristopil k projektu. Pričakujem vseh ostalih mestnih skladov. ge težave izvirajo iz slabega
skega zakona k povečanju pa, da bodo predvsem starejši Med drugim smo sodelovali vzdrževanja upravnikov in
Ministrstvo za okolje in prostor res, kot so neporavnane obve- V Sloveniji naj bi bilo kar 900 zakon bolj jasno zapisal, kakšna fonda najemniških stanovanj? z večjimi stanovanji v centrih pri gradnji pravkar predane zapoznelega opozarjanja na
je zapisalo, da je med glavnimi znosti v rezervni sklad. Ne smejo upravnikov. Veliko težav z je odgovornost etažnih lastni- Novela naj bi omogočila uskla- mesta, ki jih ne zmorejo vzdr- nove stanovanjske soseske na napake, ki izhajajo iz gradnje.
cilji novele stanovanjskega za- pa na primer videti davčne šte- njimi izhaja prav iz neustrezne kov. Da bi jim pojasnil, da vse ditev realne rasti cene nepro- ževati oziroma so brez potrebne Brdu. Sicer pa trenutno skupaj Namreč, ko prevzamejo stavbo
kona učinkovitejše upravljanje vilke drugega lastnika. Podrobne regulacije dejavnosti. zakonsko dovoljene pristojnosti fitnih najemnin, ki niso bile infrastrukture, prilagojene nji- z občinami gradimo oziroma od zasebnega investitorja, se
večstanovanjskih stavb. smernice je pred časom pripra- Dobili smo obljubo, da bo prišlo prinesejo tudi odgovornosti revalorizirane od leta 2007 in hovim potrebam. Preučujemo smo v fazi priprave na gradnjo nemalokrat zavežejo, da 10 let
Novela v določenem delu hkra- vila informacijska pooblaščenka, do celovite reforme, saj tako ne ter kazensko in odškodnin- so zaostajale za cca 30-40%. možnost, kako bi jim lahko dali stanovanj še v Kopru, Maribo- ne bodo ničesar reklamirali, po
ti olajšuje in otežuje tako delo katere podatke se sme videti moremo več naprej. Najmanj, sko odgovornost v primeru Predvideva dvig vrednosti prednost pri bivanju v oskrbo- ru, Novi Gorici, Izoli, Novem tem pa pridejo do lastnikov z
upravnika kot odločanje etažnih in kako se kar je potrebno povzročanja škode. Odgovorno točke na 3,50 evra v treh letih, vanih stano- mestu, Kranju, ugotovitvami, kaj je vse narobe
lastnikov. Znižuje na primer jih ščiti. Med določiti, so ob- lastništvo je velika rak rana kar bo omogočilo primerno vanjih in kako Lukovici, na in da je treba popraviti na nji-
soglasje etažnih lastnikov za pomembne vezno zavaro- našega sistema in iz nje izhajajo redno vzdrževanje ali obnovo jim ponuditi Jesenicah itd. hove stroške. To je dokazano
izboljšave in gradbena dela na novosti, ki naj vanje poklicne marsikatere težave tako uprav- obstoječega fonda in ohranja- bivanje v bolj Izpostavim dejstvo. Ni mi pa všeč, da ima
nepremičnini na 75%, hkrati pa bi zmanjšale odgovornosti nikov kot etažnih lastnikov. nja njegove vrednosti. To je primernem naj edinstven večina upravnikov drugačen
je za najem kredita v breme re- možnosti zlo- in strokovna Žal smo s tako imenovanim zelo pomembna novost, ki bo manjšem pilotni projekt odnos do nas kot javnega skla-
zervnega sklada potrebno 100% rab, sodi me- izhodišča, kaj Jazbinškovim zakonom dobili dolgoročno postavila osnovne najetem stano- v Sloveni- da. To povem na glas in pri tem
soglasje. V preteklosti se je to toda štirih oči. naj bi stro- tudi lastnike, ki nimajo prihod- pogoje novemu stanovanjskemu vanju. Pri nas ji, Skupnost nimam nobene tolerance.
reševalo s prodajo terjatev ban- Etažni lastniki kovnjak za kov za redno vzdrževanje svoje zakonu, ki bo moral celovito to zaradi neke za mlade na
ki, zdaj pa to verjetno ne bo več lahko določijo upravljanje z nepremičnine. Marsikje v tujini rešiti problematiko preskrbe s močne naveza- Gerbičevi v SPL za SSRS upravlja 738
možno. Kaj torej pomaga, če se sopodpisnika, s nepremičnina- takšnih dilem ni: lastniki mo- stanovanji. Novela je tudi po- nosti na svoje Ljubljani, s stanovanj. Kakšne so izkušnje?
75% lastnikov odloči za sanacijo, katerim uprav- mi obvladal in rajo ustrezno vzdrževati svojo večala možnost zadolževanja bivalno okolje katerim želi- Kako sodelujete?
če ne bo soglasja vseh za kredit – nik izvršuje znal. lastnino, sicer jo morajo pro- stanovanjskih skladov na do še ni v navadi. mo omogočiti Nivo upravnikov se dviguje in
ob predpostavki, da v rezervnem plačilne naloge. dati. Pri nas pa se jo vse preveč 50% namenskega premoženja. Prepričan sem, lažjo osamo- SPL je pri tem med vodilnimi.
skladu ni dovolj sredstev? To bo le možnost, ne obveza, Katere so še bistvene spre- jemlje kot socialno kategorijo, s Samo zadolževanje za inve- da se bodo svojitev mladih Zelo pa bo pomembno, kako
Med pozitivnimi spremembami kajti tudi zakonodajalec se zave- membe novele zakona z vidika pomočjo katere se rešuje stano- sticije v nova javna najemna za najeme odločali predvsem med 18. in 29. letom starosti. bodo upravniki tehnološko
so z vidika upravnika: da mora da, da številni etažni lastniki no- etažnih lastnikov? vanjski problem, čeprav kakšen stanovanja ne bo dovolj, saj mlajši, ki so bolj fleksibilni glede Pogrešam konsistentno stano- opremljeni za upravljanje in
predlog za vzdrževanje vključe- čejo prevzemati odgovornosti, ki Novela med drugim omogoča lastnik ogroža druge zaradi banke po navadi zahtevajo 50% sprememb, zato tudi ne razmi- vanjsko gospodarstvo in dol- vzdrževanje v prihodnosti. Pri
vati tudi pripravo projektov, širi- jo dobijo s takšno pristojnostjo. likvidacijo skupnosti etažnih finančne nezmožnosti vzdrže- lastno udeležbo, je pa vendarle šljajo toliko o nakupu lastnega goročen sistemski pristop. Pov- SSRS ga želimo dvigniti na višji
jo se posli rednega upravljanja, Ločeni fiduciarni račun za lastnikov kot pravnih oseb z vanja in popravila. prvi pogoj. Mestnim skladom stanovanja. sod po svetu je delno v zasebni nivo, zato je bilo 1000 stanovanj,
v katerega se dodaja obvezno rezervni sklad kakšnega večjega navadno večino, uvaja možnost bo sredstva zagotovila občina, Najbrž bomo začeli z nekaj iniciativi, delno javni. Kdor ki jih končujemo v lastni režiji,
zavarovanje stavbe kot celote, pretresa ne bo prinesel, saj ima elektronskega odločanja etaž- SPL je član Združenja uprav- medtem ko bo SSRS potreboval deset stanovanji, počasi prešli je mislil, da bo trg uredil sta- sprojektirano in zgrajeno s pod-
s ¾ soglasjem se lahko določi veliko upravnikov to že urejeno. nih lastnikov, razširja nadzor nikov nepremičnin v okviru dokapitalizacijo ali kateri drugi na nekaj sto in do leta 2025 na novanjsko problematiko, se je poro najsodobnejše tehnologije
upravnika za stavbe z manj kot Težava bo lahko nastopila zaradi stanovanjske inšpekcije, ki bo ZPN in je imetnik certifikata sistemski vir financiranja. tisoč, kar ni tako malo. S tem uštel. Trg mogoče uredi pred- BIM. Pri njej ne govorimo le o
8 posameznimi deli, uvaja se višjih stroškov za etažne lastnike, lažje odpravljala različne neza- Zaupanja vreden upravnik. Med novostmi je ustanovitev bi lažje dosegli cilj, da SSRS vsem višji, luksuzni segment, 3D modeliranju in projektira-
elektronsko odločanje, širijo se še posebej v stavbah z manjšim konitosti. Z novelo smo na ZPN Kakšna zagotovila to prinese javne najemne službe, ki naj bi zagotovi do leta 2025 10.000 socialni ukrepi rešujejo najbolj nju, pač pa še o 4D časovnem
pristojnosti stanovanjske in- številom posameznih enot, saj zadovoljni predvsem z vidika etažnim lastnikom? jo izvajal prav SSRS. Lastnike najemnih stanovanj v različnih ogrožene, največji problem pa vidiku ali vodenju dinamike
špekcije. Kot pogojno pozitivno je vodenje fiduciarnih računov naslavljanja glavnih problemov Ker država ni vzpostavila nenaseljenih stanovanj naj bi oblikah: z lastnimi projekti, s fi- ima srednji razred. Zato se mi gradnje, stroškovnem 5D in 6D,
spremembo lahko ocenimo tudi precej dražje. Ministrstvo je na področju stanovanjske po- nobenih pogojev za to dejav- spodbudila k njihovemu dolgo- nanciranjem občinskih skladov, z dostopnejšim stroškovnim ki se nanaša na upravljanje. To
uvedbo obveznega ločenega našim pomislekom prisluhnilo litike, kot je usklajevanje višine nost, smo se tega lotili sami ročnemu oddajanju s 30% zviša- nakupi. V zadnjih letih smo na najemom fokusiramo pred- skupaj zajema celotne stroške
fiduciarnega računa za sredstva in dodalo varovalko, da se lahko neprofitne najemnine, ki se ni in vzpostavili certifikat, ki bi no stopnjo neprofitne najemni- primer v vseh 12 statističnih vsem nanj. v življenjski dobi objekta. Ob
rezervnega sklada za vsako etažni lastniki s sklepom odloči- spreminjala od leta 2007, kar je pripomogel k ureditvi panoge. ne; trenutno se pogovarjamo o regijah samo od zasebnih in- zaključku gradnje se celoten
večstanovanjsko stavbo posebej. jo, da ne želijo ločenega računa. bil tudi vzrok, da se ponekod Za pridobitev certifikata, ki je ceni med 7 in 9 evri na m². vestitorjev kupili približno 400 Marsikdo se ne odloči za od- projekt izvedenih del vnese v in-
ni investiralo v gradnjo novih časovno omejen na eno leto, stanovanj. Razveseljujoče je, da dajanje nepremičnine, ker pri formacijski sistem z različnimi
Ta račun je dobrodošel zaradi Družba SPL že dolgo in re- najemnih stanovanj, in drugih sistemsko preverimo 15 po- Kakšen odziv pričakujete pri bomo v letošnjem letu skupno nas velja, da je najemnik bolj nivoji dostopa. Dejansko vpe-
večje transparentnosti vode- dno revidira stanje denarnih najbolj perečih težav s področja gojev, ki jih mora izpolnjevati lastnikih praznih nepremič- pridobili 1.500 stanovanj. zaščiten kot lastnik in da nima ljujemo bistveno bolj sistema-
nja sredstev, vendar pa hkrati sredstev rezervnega sklada s najemnih razmerij. Pomembna upravnik. Med drugim gre za nin? Nekateri imajo zaradi pravega odnosa do tuje lastni- tičen pristop do upravljanja in
obstaja bojazen, da bo vsak pooblaščeno revizijsko hišo in je uvedba javne najemne službe, poravnane davčne obveznosti, slabih izkušenj zadržke glede Kljub temu so potrebe najem- ne. Kakšne so vaše izkušnje? vzdrževanja, za kar potrebuje-
etažni lastnik z možnostjo objavlja poročila. prek katere naj bi država prevze- nekaznovanost, ustrezno stanje oddajanja, drugi to počnejo na niškega trga velike in trenutno To je težko komentirati, tudi mi mo ustrezno storitev upravnika.
vpogleda posegal na področje To je dobra poslovna praksa, la tveganja, ki jih imajo zasebni sredstev rezervnega sklada idr. črno. presegajo ponudbo. imamo zelo različne izkušnje. Nove soseske želimo upravljati z
varovanja osebnih podatkov. ki pa si jo najbrž privoščijo le lastniki stanovanj. S tem naj bi To so tudi pogoji, ki bi jih sicer Predlagali smo dodatno olajša- Zagotovili bomo, da bo dovolj Moje osebno mnenje pa je, da je vnaprejšnjih načrtovanjem vseh
Širši dostop do računa poveču- večja podjetja za upravljanje. Ta spodbudila oddajanje praznih morali preveriti skrbni etažni vo obdavčitve oddajanja stano- stanovanj povsod po Sloveniji, marsikaj odvisno od upravnika posegov, vse bo podprto raču-
je možnosti njegovih zlorab. dejavnost je zelo kompleksna nepremičnin upravičencem lastniki pri odločitvi o izbiri vanj, ki naj bi se po predlogu razen v Ljubljani, kjer je po- in od tega, kako njegovi zapos- nalniško.
Ne vem, koliko bodo ti pomi- in preveč pomembna, da bi jo do javnih najemnih stanovanj. upravnika svoje nepremičnine. Simičeve skupine za debirokra- manjkanje preveliko. Če pa bo leni – hišnik, operativni uprav- V tehnologijo BIM smo vlagali,
sleki realni, saj sem prepričan, lahko opravljal kdor koli, žal pa Novela ima potencial, ne bo Certifikat jim to delo prihrani. tizacijo sicer znižala s 27,5% na tudi Javni stanovanjski sklad nik – opravljajo svoje naloge. Če da bo pri upravljanju in vzdrže-
da bodo banke našle ustrezne trenutna zakonodaja to dopuš- pa vsega rešila takoj in po vseh Žal pa – in tega nekateri etažni 15%. Predvidevam, da bo tudi MOL zgradil vse napovedano, upravnik vzpostavi v stavbi ozi- vanju prinesla koristi, vsekakor
logistične in programske rešitve, ča. Tudi nova ni prinesla spre- pričakovanjih. lastniki nočejo razumeti – ne to prispevalo k urejenemu po- bo kar zadoščeno najnujnejšim roma na skupnih delih red, daje pa bo odločila, kdo nam bo
da bodo določene osebe lahko memb glede postavitve pogojev, Seveda pa si želimo, da bi mini- zagotavlja, da bo upravnik do godbenemu načinu oddajanja. potrebam. SSRS je svoje aktiv- dober zgled in sporoča, da vse zagotovil pričakovani nivo sto-
izvrševale plačila, druge pa le kdo sploh je lahko upravnik, strstvo za okolje in prostor čim njih pošten ali vsem všeč ali Koliko jih bo dejansko pristopi- nosti usmeril v vse regije, v Lju- funkcionira. In vse se začne pri ritev. Pri tem vidimo priložnost
vpogledovale. Etažni lastniki čeprav smo jim na ZPN to prej pričelo s pripravo novega, da bodo vsi z njim zadovoljni. lo k sodelovanju z javno naje- bljani izvajamo le dobrih 20% smetnjakih in na vhodu v stav- za sodelovanje tudi s SPL, saj je
imajo že zdaj pravico vpogleda v že večkrat predlagali. Pogoje celovitega zakona, ki bo uredil ZPN lahko preveri le objektivne mno službo, je težko oceniti. Če vseh naših aktivnosti. Vendar bo: če tam vladata red in ureje- do zdaj naredil že veliko kora-
nekatere podatke drugih etažnih bo treba določiti, ne more biti še mnoge druge zadeve. Med podatke. je nekdo kupil stanovanje kot pa kreditiramo do 50% večino nost, bo tako tudi na hodnikih kov v to smer.
lastnikov, ki ščitijo njihov inte- vsakdo upravnik nepremičnin. drugim si tudi želimo, da bi H. K. naložbo in špekulira s kapital- projektov MOL-ovega sklada, in naprej v stanovanjih. H. K.